Neuerungen und geplante Änderungen für Immobilieneigentümer in 2015
Höhere Steuern beim Immobilienerwerb in Nordrhein-Westfalen und im Saarland
Ab Januar 2015 werden Immobilienkäufer in zwei Bundesländern wieder mehr bezahlen müssen:
Im Saarland steigt die Grunderwerbsteuer von 5,5 auf 6,5 Prozent des Kaufpreises, in NRW erhöht sie sich sogar von 5 auf 6,5 Prozent.
Gemäß einer aktuellen Tabelle (Quelle wikipedia, daher ohne Gewähr) sieht die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern aktuell wie folgt aus:
| Bundesland Steuersatz | seit 1998 | Erhöhung ab | auf Steuersatz | Quelle |
| Baden-Württemberg | 3,5 % | 05.11.2011 | 5,0 % | [10] |
| Bayern | 3,5 % | keine Erh. | ||
| Berlin | 3,5 % | 01.01.2007 | 4,5 % | [11] |
| 01.04.2012 | 5,0 % | |||
| 01.01.2014 | 6,0 % | [12] | ||
| Brandenburg | 3,5 % | 01.01.2011 | 5,0 % | [13] |
| Bremen | 3,5 % | 01.01.2011 | 4,5 % | [14] |
| 01.01.2014 | 5,0 % | [15] | ||
| Hamburg | 3,5 % | 01.01.2009 | 4,5 % | [16] |
| Hessen | 3,5 % | 01.01.2013 | 5,0 % | [17] |
| 01.08.2014 | 6,0 % | [18] | ||
| Mecklenburg-Vorpommern | 3,5 % | 01.07.2012 | 5,0 % | [19] |
| Niedersachsen | 3,5 % | 01.01.2011 | 4,5 % | |
| 01.01.2014 | 5,0 % | [20] | ||
| Nordrhein-Westfalen | 3,5 % | 01.10.2011 | 5,0 % | [21] |
| 01.01.2015 | 6,5 % | [22] | ||
| Rheinland-Pfalz | 3,5 % | 01.03.2012 | 5,0 % | [23] |
| Saarland | 3,5 % | 01.01.2012 | 4,5 % | [24] |
| 01.01.2013 | 5,5 % | [25] | ||
| 01.01.2015 | 6,5 % | [26] | ||
| Sachsen | 3,5 % | keine Erh. | ||
| Sachsen-Anhalt | 3,5 % | 02.03.2010 | 4,5 % | |
| 01.03.2012 | 5,0 % | [27] | ||
| Schleswig-Holstein | 3,5 % | 01.01.2012 | 5,0 % | [28] |
| 01.01.2014 | 6,5 % | [29] | ||
| Thüringen | 3,5 % | 07.04.2011 | 5,0 % | [30] |
Quelle: http://de.wikipedia.org/wiki/Grunderwerbsteuer_(Deutschland)
Zusätzlich wurden bereits zum 01.08.2013 die Notargebühren erhöht, so dass man mit den früher üblichen 1,5 % Nebenkosten bei Kauf einer Immobilie für Notar und Grundbuchamt nicht mehr hinkommt.
Eher müssen Sie jetzt beim Kauf Ihrer Immobilie mit 2 % und mehr rechnen. Im Internet gibt es hierzu verschiedene Rechner mit denen Sie Ihre Kaufnebenkosten kalkulieren können.
Eine der wenigen Möglichkeiten legal noch etwas Steuern bei der Grunderwerbsteuer zu sparen ist die Aufteilung des Kaufpreises wenn Zubehör oder sonstige bewegliche Sachen wie z.B. eine Einbauküche, Sauna oder Heizöl im Tank, aber auch Markisen o.ä. mitverkauft werden. Auch z.B. einer Fotovoltaikanlage die nur aufgeständert wurde also nicht in das Dach integriert ist gilt als Zubehör. Im Rahmen der Immobilienbewertung ergeben sich hier je nach Höhe der Einspeisevergütung oftmals nicht unerhebliche Mehrwerte die leicht im 5-stelligen Bereich liegen.
Soweit daher solche Gegenstände rechtlich als Zubehör definiert werden können, unterliegen sie normalerweise nicht der Grunderwerbsteuer. Es empfiehlt sich daher, einen Teil des Kaufpreises auszuweisen für Zubehör mit der Wirkung, dass dann Grunderwerbsteuer auf diesen Teil nicht anfällt. Allerdings wird dies vom Finanzamt kontrolliert und bei Übertreibungen beanstandet.
Dies stellt keine steuerliche Beratung dar.
Lassen Sie sich daher von Ihrem Steuerberater informieren bevor Sie einen Kaufvertrag für eine Immobilie abschließen.
Einführung von intelligenten Stromzähler
Wer größere Renovierungen in seiner Immobilie vornimmt bzw. ein Haus neu erbaut oder mehr als 6000 Kilowattstunden Strom im Jahr verbraucht, ist gemäß Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) ab dem 1. Januar 2015 dazu verpflichtet, intelligente Messsysteme, sogenannte smart meter einzubauen. Intelligente Messsysteme können den Verbrauch in jedem Haushalt im Minutentakt feststellen und in ebenso kurzen Zeitabständen übermittelt bekommen, wie viel Strom gerade in den Netzen verfügbar ist.
Smart Meter haben im Vergleich zu den üblichen Stromzählern vor allem zwei Funktionen.
Auf einem kleinen Display zeigen den Stromverbrauch an, und sie können die Daten dieses Stromverbrauchs - alternativ auch über den Gas- oder Wasserverbrauch - an den Energieversorger senden.
Die Idee die dahinter steckt:
Der Verbraucher soll sehen, wann er wie viel verbraucht und die Möglichkeit haben, sein Verhalten bzw. seinen Verbrauch zu optimieren in dem er z.B. seinen energieintensiven Verbrauch z.B. beim Trocknen der Wäsche mittels Trockner auf die Nachtstunden verlegt, wenn der Strombedarf insgesamt niedriger und die Kilowattstunde daher billiger ist. Das Problem hierbei ist jedoch, dass derzeit kaum Anbieter nachts billiger anbieten. Außerdem fürchten Datenschützer, dass der Energieversorger und andere Unternehmen die Kunden ausspionieren könnten. Die Zähler sind nämlich so genau, dass sich mit ihnen problemlos messen und errechnen lässt, wie viele Personen gerade in der Wohnung sind und was sie tun.
Nach einer Studie von Ernst & Young bereits aus dem Jahr 2013 werden daher kaum die damit angestrebten Vorteile nämlich Energieeinsparung erzielt werden können.
Rauchmelderpflicht
Ab 1. Januar 2015 gilt auch in den Bundesländern Hessen und Baden-Württemberg nunmehr die Rauchmelderpflicht für Bestandsimmobilien.
Eigentümer sind für die Installation zuständig, Bewohner (Mieter) für die Wartung die jedoch in Eigentümergemeinschaften oftmals zentral im Rahmen der Ablesung von Heizverbrauchserfassungsgeräten erfolgt oder auch durch den Schornsteinfeger.
Aus versicherungstechnischer Sicht ist zu empfehlen, dass die Wartung auch dokumentiert wird um im Falle eines Schadens die ordnungsgemäße Wartung nachweisen zu können. Ob es daher sinnvoll ist, die Wartung in die Hände des Mieters zu legen ist fraglich.
Gesetz zur Fortentwicklung des Meldewesens
Vermieter muss ab 01.11.2015 wieder den Wohnsitz des Mieters bestätigen
Die Meldegesetze der Länder haben diverse Fristen, in denen ein Umzug beim Einwohnermeldeamt angezeigt werden muss. Üblich ist dabei die Meldepflicht zur Ummeldung innerhalb einer Woche - im Einzelnen fordern die Ländergesetze eine unverzügliche Ummeldung in Rheinland-Pfalz, die Ummeldung innerhalb einer Woche in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Sachsen-Anhalt, Thüringen, oder die Ummeldung innerhalb von zwei Wochen in Berlin, Brandenburg, Bremen, Schleswig-Holstein, Sachsen. Seit 1. Januar 2007 ist die Pflicht zur Abmeldung beim alten Einwohneramt entfallen, dies wird durch elektronischen Abgleich durch das Einwohneramt der Anmeldung durchgeführt.
Mitwirkung des Wohnungsgebers
§ 19 BMG besagt, dass Vermieter den Ein- oder Auszug wieder bestätigen müssen. Der Wohnungsgeber ist verpflichtet, bei der An- oder Abmeldung mitzuwirken. Hierzu hat der Wohnungsgeber oder eine von ihm beauftragte Person der meldepflichtigen Person den Einzug oder den Auszug schriftlich oder elektronisch innerhalb der in § 17 Absatz 1 oder 2 BMG genannten Fristen zu bestätigen. Er kann sich durch Rückfrage bei der Meldebehörde davon überzeugen, dass sich die meldepflichtige Person an- oder abgemeldet hat. Die meldepflichtige Person hat dem Wohnungsgeber die Auskünfte zu geben, die für die Bestätigung des Einzugs oder des Auszugs erforderlich sind. Die Bestätigung nach Satz 2 darf nur vom Wohnungsgeber oder einer von ihm beauftragten Person ausgestellt werden.
Die Neuregelung führt damit auch eine neue Pflicht für Vermieter ein die es früher schon einmal gab:
Vermieter sind nämlich künftig verpflichtet, bei der An- und Abmeldung des Mieters beim Einwohnermeldeamt mitzuwirken und dem Mieter den Ein- bzw. Auszug innerhalb von zwei Wochen schriftlich oder elektronisch zu bestätigen. Hierdurch soll Scheinanmeldungen wirksamer begegnet werden. Die Bestätigung muss Namen und Anschrift des Vermieters, die Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsdatum, die Anschrift der Wohnung sowie die Namen der meldepflichtigen Personen enthalten.
Vermietern, die die Bescheinigung nicht oder nicht richtig ausstellen, droht ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro. Wer einem anderen eine Wohnanschrift anbietet, ohne dass dieser dort tatsächlich einzieht oder einziehen will, muss mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro rechnen.
(Quelle http://de.wikipedia.org und eigene Recherchen)
Mietpreisbremse
Das bereits in der Presse viel diskutierte Gesetz zur Mietpreisbremse wird aller voraussichtlich nach noch in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten. Es gilt dann in Städten und Gemeinden, die von den jeweiligen Bundesländern als Gebiete mit knappem Wohnungsangebot ausgewiesen worden sind. Insoweit ist damit zu rechnen, dass in den Ballungsräumen eine Einführung erfolgt. Konkret wirksam werden die Regelungen zur Dämpfung des Mietanstiegs dann, wenn die Länder die zugehörigen Rechtsverordnungen zur Ausweisung der entsprechenden Gebiete erlassen haben.
Die Länder werden ermächtigt, für höchstens jeweils fünf Jahre die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Um Investitionen in Neubauten und umfassende Modernisierungen nicht zu unterbinden, werden neu errichtete und umfassend modernisierte Wohnungen bei Erstvermietung von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Und es ist auch vorgesehen, dass eine zulässig vereinbarte Miete auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden darf. Vermieter werden also nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.
(Quelle : www.bmjv.de )
Danach darf bei der Neuvermietung einer Wohnung die Miete höchstens noch zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete betragen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten (geregelt in § 558 Abs. 2 BGB) gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten vier Jahren für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung vereinbart oder geändert worden sind.
Maklerrecht: Wer bestellt, bezahlt
Gleichzeitig mit dem neuen Gesetz zur Mietpreisbremse soll auch künftig das Bestellerprinzip in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten.
Im Maklerrecht soll daher das allgemein akzeptierte Prinzip: "Wer bestellt, der bezahlt" eingeführt werden.
Dadurch soll künftig sichergestellt werden, dass diejenige Partei, die die Leistung eines Maklers veranlasst, auch verpflichtet sein soll, die anfallenden Maklergebühren zu zahlen. Das ist in der Praxis meist der Vermieter, der mit Hilfe eines Maklers einen neuen Mieter sucht. Wenn also der Vermieter einen Makler einschaltet, muss er künftig auch den Makler bezahlen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Insbesondere auf angespannten Wohnungsmärkten wird dieses Prinzip Bedeutung erlangen.
Die meisten Verbände und auch IHK`s äußern sich sehr kritisch zu den geplanten Änderungen und deren Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Hierzu wird z.B. auf die Stellungnahme der IHK Berlin verwiesen: www.ihk-berlin.de
Mehr Geld für Gebäudesanierungsprogramme?
Frau Bundeskanzlerin Angela Merkel hatte angekündigt, dass bis 2020 der Ausstoß von Treibhausgasen in Deutschland um mindestens 40 Prozent gegenüber 1990 sinken sollte. Weil immer mehr Experten die Verwirklichbarkeit dieses ehrgeizigen Ziels der Bundesregierung in Frage stellen verkündete Anfang Dezember Bundesumweltministerin Barbara Hendriks (SPD) und Bundeswirtschaftsminister Sigmar Gabriel ein neues Aktionsprogramm, durch das das CO²-Ziel mit einer Reduktion von bis zu 78 Millionen Tonnen Treibhausgase doch noch erreicht werden soll.
Das neue CO²-Gebäudesanierungsprogramm soll daher von Januar 2015 an für fünf Jahre laufen, sofern sich der Bund mit den Ländern über die Kosten von einer Milliarde Euro pro Jahr einigen können wer die Steuerausfälle trägt. Die Regierung strebt bis spätestens Ende Februar eine Lösung an, die rückwirkend zum 1. Januar 2015 gelten soll. Das ist wichtig, weil viele Verbraucher so in den kommenden Wochen Aufträge an Handwerker verschieben können, bis sie die Details kennen.
Bei dem Programm soll es sich um ein zusätzliches Angebot zu den bereits bekannten Mitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau handeln. Der Bund will damit Immobilienbesitzer ansprechen, die Kreditaufnahmen und den damit verbundenen Aufwand scheuen. Gerade ältere Immobilieneigentümer zahlen eine neue Heizung oder das gedämmte Dach lieber aus eigener Tasche. Sie können dann den Bonus von zehn bis 25 Prozent mit der Steuererklärung geltend machen.
Die KFW Förderung soll auf insgesamt 2 Milliarden Euro erhöht werden. Maximal gefördert werden von der KfW aktuell € 50.000,-- pro Wohneinheit.
Neu ist, dass auch Sanierungen von Gewerbegebäuden oder Pflegeheimen unterstützt werden sollen.
Die Aufstockung des CO²-Gebäudesanierungsprogramms von 1,8 auf zwei Milliarden Euro reicht nach Ansicht des Mieterbundes nicht aus. "Wenn aus diesem Programm auch Gewerbegebäude und Gebäude kommunaler und sozialer Einrichtungen gefördert werden sollen, bleibt unter dem Strich keine Verbesserung für Wohngebäude, könnte hier sogar weniger Geld zur Verfügung stehen als in den letzten Jahren", kritisierte Franz-Georg Rips, Präsident des Deutschen Mieterbundes.
Der Nachteil des Programms wird vermutlich die Beschneidung von Steuervorteilen an anderer Stelle sein.
Um die neuen Sanierungsanreize für Hausbesitzer zu finanzieren und die Steuerausfälle auf Seiten der Länder zu begrenzen, sollen dann nur noch Handwerker-Leistungen oberhalb von € 300,-- beim Finanzamt von der Steuerschuld abziehbar sein statt wie bisher € 600,--.
Verbände der Eigentümer und Mieter begrüßen grundsätzlich die Förderung, kritisierten aber daran, dass diese wahrscheinlich nur für Eigennutzer gelten sollen womit Vermieter außen vor wären.
Vollkommen unverständlich ist dies daher für den Eigentümerverband Haus & Grund, die steuerliche Förderung energetischer Modernisierungen durch Vermieter nur prüfen zu wollen. "Gerade private Vermieter haben Probleme, solche Maßnahmen zu refinanzieren. Hier würde eine steuerliche Förderung wirklich sinnvoll sein. Im Rahmen der anstehenden Beratungen mit den Ländern müssen die Vermieter in die Förderung einbezogen werden", forderte Rolf Kornemann, der Präsident von Haus & Grund in Berlin.
Hintergrund ist vermutlich, dass Vermieter derzeit noch die Kosten zusätzlich im Rahmen der Modernisierungsumlage auf die Mieter umlegen und damit die Miete um bis zu 11% der Kosten p.a. anheben können was zukünftig vermieden werden soll. Auch soll ja unter Umständen die Modernisierungsumlage durch Herabsetzung auf 10% und gleichzeitiger Beschränkung nur noch auf den Amortisationszeitraum von 10 Jahren eingeführt werden.
D.h. wenn die Modernisierung durch Umlage von 10% p.a. nach 10 Jahren refinanziert ist, fällt die Miete wieder auf das alte Niveau vor Modernisierung zurück.
Hinweis:
Die obigen Ausführungen beruhen auf eigenen Recherchen und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und geben nur den aktuellen Wissenstand der teilweise noch mit Unsicherheit behaftet ist wieder. Daher alle Angaben ohne Gewähr. Im Zweifelfall lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater oder anderen Experten beraten.